전세계약시 유의사항 및 전세권설정과 확정일자 차이

전세계약시 유의사항 및 전세권설정과 확정일자 차이

이번 포스팅에서는 전세계약시 유의사항 및 전세권설정과 확정일자 차이에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다. 저도 지금 전세살고 있지만...워낙 한두푼 들어가는 것이 아닌지라, 전세계약시 유의사항에 대해서 정말 잘 알고 있어야 손해가 없기 마련이지요. 

하지만 부동산을 잘 모르시는 분들은...사실 알아도 모르고, 몰라도 당하는 것이 바로 부동산 계약이고, 특히나 큰돈 들어가는 전세는...전세계약시 유의사항을 정확하게 알고 있어야 손해가 없습니다. 

전세계약시 유의사항: 들어가려는 집에 대출이 있는 경우 

첫번째로 부동산에서 등기부등본을 확인하여, 임대하려는 주택에 근저당권이 설정되어 있는지 확인해보아야 합니다. (근저당권에 대하여서는 다음 포스팅에서 설명토록 하겠습니다) 

임대하려는 집에 대출이 있다면, 그 대출금과 전세금을 합한 금액이 매매가의 70% 이하 정도여야 안전한 수준입니다. 가령 임대인이 잘 모르게 서류상으로 여러군데 대출받아서 헷갈리는 경우도 있기 때문에, 정말 잘 알아보아야 합니다. 

집주인이 집을 담보로 은행대출을 받는 경우, 실제 대출금액의 120%가 채권 최고액으로 설정되기 때문에, 채권최고액 나누기 1.2로 계산하면 실제 대출금을 확인 할 수 있습니다. 

전세계약시 유의사항: 가처분 및 가등기, 가압류 설정 여부 체크

자주 있는 일은 아닙니다만, 부동산에서 가압류가 해당 주택에 설정이 되어 있음에도

불구하고...근저당 금액이 크지 않기 때문에 가압류가 곧 해결된다는...

말도 안되는 부동산들이 있습니다. 

이게 다 중개수수료 때문에 그런것인데, 부동산에서 중개는 해주지만 

물건에 대한 책임은 지지 않습니다. 

절대 가처분 및 가등기, 가압류 등이 설정되어 있는 문제가 되는 집은 계약하면 안됩니다. 

전세계약시 유의사항: 밀린 세금 

집주인에게 연체가 된..국세가 있는지도 확인해 보아야 합니다. 

부동산에서 보여주지도 않지만...집주인 동의가 있어야 열람이 가능한 부분이 있어서

증명하기가 어려운 부분이지요. 

이제 곧 등기부등본에 집주인의 체납사실 여부도 포함한다고 하는데, 

미납 국세가 너무 많아 집이 경매에 넘어가면, 전세금 보전이 어려우니 확인 해야 합니다. 

또한, 단독 주택이나...

다가구주택의 경우, 이들의 보즘금도 모두 집주인의 부담이기 때문에...

전체 세입자의 보증금이 집값의 70%가 되어야 안전합니다. 

지나치게 많은 다세대 주택은..피하는 것이 좋습니다. 

전세권 설정과 확정일자 차이: 전세권 설정이란 

전세권 설정이란...

소유자와 전세권자가 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 이야기 하는데, 

이때 전세권 설정 등기를 해야만 효력이 생깁니다. 

건물소유주가 건물을 매도하거나 경매에 넘어갈때,...

전세권 등기를 체결해 놓은 사람은, 본인의 전세금이 그대로 보호될수 있습니다. 

대략 따져보면,...

"전세권 설정등기를 하면, 전세금을 보호해준다"는 내용입니다. 

그렇다면 이는...

우리가 흔히 알고 있는 확정일자와 비슷한 내용이지요? 

두 가지를 한번 비교해 보겠습니다. 

두 가지 권리는 일단 비슷한 효력을 발휘하는데, 능동성의 여부에서 차이가 있습니다. 

전세권 설정을 해놓는 경우에는, 내 보증금에 대한 권리침해가 예상될 경우,

가령 계약기간이 종료가 되었지만...건물주가 보증금 반환을 즉시하지 않을 경우에,

보증금을 반환받기 위해 건물주의 재산에 압류 및..경매 진행을 하여 반환 받을수있습니다.

임대인이 이런 권리를 행사할수 있는 것이지요. 

반면 확정일자의 경우에는, 자신이 임차하고 있는 주택이 경매로 

넘어갈 경우, 후순위 권리보다 우선 변제를 받을수 있는 권리 이기 때문에 

약간 수동적인 면이 존재 합니다. 

그렇다고 전세권설정이 확정일자와 효력면에서 큰 차이가 있다고 생각하시면 안됩니다. 

전세권 설정 역시 후순위 권리에 대해서만 보호됩니다. 

다음 포스팅에서는 최우선 변제권 등도..같이 포스팅 하겠습니다.